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企业搬迁重塑经济活动版图 投资市场交易笔数创历史新高

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新民晚报

1月16日，CBRE世邦魏理仕发布的《2024年上海房地产市场回顾及2025年展望》报告显示，上海办公楼新增供应减量，而金融业与TMT领域的租赁需求表现得相对稳健；零售市场的消费需求处于动态演变之中，餐饮品类十分活跃；投资市场的交易笔数创下了历史新高，零售和酒店资产的交易表现格外亮眼。

企业搬迁重构写字楼租赁结构

2024年，上海写字楼市场迎来12个新增供应项目，供应面积达79.4万平方米。从供应区域来看，这些新增项目主要布局在淮海中路、徐汇滨江、浦东世博、世纪大道和五角场子市场。

在行业需求方面，金融业以18.0%的占比位居全年首位。其中，投资管理、保险和证券成为全年租赁活跃度最高的三大子行业；TMT（科技、媒体和通信）行业的需求同比有所回升，占比达到16.0%；消费品制造业的需求同样占比16.0%，集中在汽车、新能源汽车和快消品相关企业的租赁需求上。

从全年行业租户与热点区域的分布情况来看，陆家嘴汇聚了大部分金融业企业以及以国内律所为代表的专业服务业企业；南京西路则持续吸引着众多外资消费品制造业和外资私募基金公司入驻；而淮海中路板块在今年吸引了生物医药行业和国内律所的进驻。

为了实现降本增效，部分企业开始从核心商务区迁移至非传统商务区，或者将非核心职能部门转移到性价比更高的区域和楼宇，同时在市中心保留前端部门；金融类租户逐渐回流至自持物业，而部分制造业租户则整合回到商务区园区。企业的这些迁移举措将重塑写字楼市场的租户结构，进而导致城市内部经济活动的重新分布。

2025年，上海预计将新增约117万平方米的写字楼供应。世邦魏理仕中国区顾问及交易服务部的张越预测，更加宽松的货币和经济政策有望为写字楼市场带来积极影响。这些政策通过降低企业成本、增强市场信心和促进经济活动，将直接推动写字楼市场的需求增长和持续发展。

餐饮是零售租赁领域的主力担当

2024年，上海零售物业市场共有3个新项目入市开业，分别为徐汇万科广场、宜家荟聚购物中心和吉宝静安中心，新增面积35.3万平方米。与此同时，第六百货、中创大厦、818广场和梅龙镇广场暂停营业或拆除重建。新老项目的更新换代，反映出消费者对于空间品质更高、购物体验更佳的购物中心的强烈偏好。

2024年，市场消费需求整体趋于保守，但餐饮品类的表现却异常坚挺，依旧是主力需求，占比高达39%。其中，中餐、饮品和烘焙点心等细分品类的布点十分活跃。以桂满陇为代表的具有高性价比和地方特色的平价中餐，尤其受到消费者的青睐。

时尚服饰类需求占比25%，其中女装、运动户外以及设计师品牌的需求最为活跃。国内外高能时装品牌不断落址上海，满足着消费者对于服装品质的追求。服务类需求占比13%，特别是以美容、理疗、体育和娱乐为主的悦己经济相关的品牌，在全市商场都呈现出扩张态势。

世邦魏理仕中国区顾问及交易服务部的希诺表示，2025年，上海零售物业市场有望迎来超过117万平方米的新增供应。这些新增供应大多来自成熟稳健的商业开发商，新项目的入市将为消费者带来更优质的购物体验。

投资市场交易量创新高

2024年，上海物业投资市场共录得119笔交易，达到有史以来的最高水平，交易总额为625.4亿元。

在标的物业类型方面，按交易笔数统计，办公楼交易量占据了半壁江山。自用型交易累计贡献了64%的交易金额，其中超过三分之一来自金融机构买家；在投资导向交易中，区别于以往由传统投资者主导的局面，年内企业买家的投资金额占比高达51%。另一方面，零售物业与酒店的交易比例逐年上升，分别达到18%和10%。年内录得多笔地产公司出售优质零售资产的股权交易，带有租约的商铺裙房类法拍项目也受到中小型企业买家的青睐。受益于境外游客免签政策与刺激内需补贴政策的进一步放宽，文旅消费需求不断释放，地处核心板块的酒店类资产愈发受到投资者的关注。

从买家类型来看，企业买家表现最为活跃，他们多偏好写字楼、综合体与酒店等资产类型；险资、地产基金与地产公司等传统投资者合计占比25%，运营稳健的区域型购物中心、位于核心板块的写字楼资产以及物流厂房资产包，成为机构投资者当前的首选资产类别。

世邦魏理仕华东区投资及资本市场部的王晶预测，适度宽松的货币政策有望进一步降低融资成本，房企的持续“瘦身计划”也将为市场提供更多值得选择的投资机会，有望推动上海物业投资市场的流动性稳定提升。

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