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恒大揭“家底”，两年净亏损超8000亿元，为什么能欠这么多的钱？

照理拍案

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前两天恒大的一则财报让我们见识到了什么叫世界首富，多少年来，我们经常看到日新月异的各种各样的排行榜，知道中国首富世界首富有多少天文数字般的财产。

可是我跟大家讲，这些人的身价都是虚的，都是股票的市值，他未必能那么迅速的把他的身价转化为现金。

可问题是财富是虚的，负债可是真的，恒大所创造出来的首富真是比那些排行榜上的富人们都吓人的多得多，先看看数字，中国恒大接连补发了2021年的年报和2022年的半年报以及2022年的年报。根据这三份财报显示，恒大是妥妥的世界首富，2021年恒大亏损6862.2亿元，2022年恒大亏损1258.1亿元，2年净亏损总计8120.3亿元，平均在过往2年的时间里，每一天恒大要亏掉10个亿以上的人民币。

以前我们经常讲说某某企业太厉害了，人家一天的营收就一两个亿，人家一天的净利润就一两个亿，大家看到了吧，恒大在过往两年的时间里，平均每一天要亏掉10个小目标以上。而且更为让人触目惊心的是恒大的负债，2021年末的时候，恒大的负债是2.58万亿元，2022年末的时候，由于资产减少了，所以负债也减少了一些，但也还有2.44万亿元的负债，这是怎么样的一个天文数字？

我们经常说一个人为了买套房子可能付上百万甚至几百万的贷款，而恒大作为一个企业，它的总负债夸张到了2.5万亿人民币左右，而且它的总资产目前为止已经不到2万亿人民币了，所以它不光过去两年亏掉了8000多个亿，到现在为止资不抵债它的净资产是负的五六千亿人民币。

很多朋友们不禁要问，恒大是怎样一个神奇的存在，以至于它能欠下这么多债？因为我们知道在日常生活中一个人能赚多少钱，不代表你有很强的能力，一个人能说服别人把大量的钱借给你，你有很强的举债能力才说明你真的是有能力。

恒大的负债是怎么来的呢？这和恒大过往10年20年的飞速发展是完全相关的。

以往的节目我们就跟大家聊过，房地产是如何暴利的？按道理讲虽然过往20年间我国房价不断的飙升，20年前北京可能房价8000一平10000一平，现在有很多地方动辄10万一平甚至20万一平，确实房价涨的是极为离谱的。

但是有买房经验的朋友们都知道，开发商在卖房的时候未必有这样10倍20倍的利润，怎么讲呢？你买房子的时候，可能是8000一平，开发商收的就是你8000一平的房款，这个房子持有10年之后涨到了8万一平，这是你作为二手房房东的资产升值，开发商是赚不到这么多钱的。

开发商在10年之前就已经把房子卖给你，购房款落袋为安了，你后来房子涨到天价上去开发商也赚不到这个钱，而且开发商每开发好一处楼盘，一定想的是赶快把这个房子统统卖掉回笼资金，再开发下一个楼盘，这样才能使自己的企业越做越大，所以真正捂盘惜售的开发商是很少的。

很多开发商，当楼盘剩不了几个房子的时候还经常性的打折，以便赶快结束掉这个项目公司的，所以好像开发商是不应当有这样的暴利的，可是我们又眼睁睁的看到过往20年间有无数的房企迅速的做大做强，人家成长的速度用一日千里来形容是毫不为过的，那么为什么明明纸面利润并不高的房地产行业，会让这么多企业飞速的发展呢？

要知道你拿地建筑，银行贷款都有成本，把这七七八八的成本算下去之后，每卖一处房子能有个百分之二三十的利润已经相当不错了，这是因为很多人不知道开发商滚动发展，用别人的钱做自己的生意的窍门，典型的中国房地产开发商是怎么发财的？首先他当然要拍下一块土地，这个可能是他的自有资金，可能是他跟几个合伙人共同筹措的，土地拍下来之后，开发商要干的第一件事就是赶快把这个土地抵押给银行，从银行换得一笔开发贷，这笔钱他有可能用于偿还之前的借款，也有可能做下一步楼盘销售的规划，接下来他会请建筑方入场。

开发商一般都不会自己来建这个楼，大概率是找比较相熟的建筑商，这有一个好处，就是承建方会垫资入场，你要盖一个楼你得有水泥沙子，你得有砖头瓦块，你得给工人付工资，通通这些成本开发商一般是不承担的。开发商跟建筑商讲，我给了你这个生意你肯定是有利润的，所以你要前期垫资入场，等到楼盘封顶或者我销售差不多的时候，我再把钱给你。

换句话讲，从楼盘开发的第一天开始，开发商就已经在用别人的钱做自己的生意了，所以为什么此前我们很多建筑行业的农民工工资是年结的，到一年年根上才给钱，就是因为建筑商其实也没拿到钱。

而且对于开发商来讲，不光承建商要垫资入款，材料商也要垫资入款，甭管你是卖电梯的还是做精装修的还是搞园林设计规划的，只要你给我这个楼盘服务，你都得通通垫资入款，我回头再把钱给你。

对于有的不讲究的开发商来讲，他们甚至最后会拿几处房子抵债，根本不给人家现钱，当然与此同时开发商还要干一个事，就是赶快销售。前些年整个房地产市场不规范的时候，有大量的开发商刚有一张图纸就开始卖期房，你得两年后三年后才能竣工，没办法，整个市场已经形成了这种期房的概念，消费者也认可，或者说消费者害怕两三年之后房价上涨，所以宁愿买两三年之后才能交割的期房。

那么对于开发商来讲太好了，房子还没建自己等于一分钱没花，已经可以把白花花的银子收回来了，所以大家算算开发商确实一开始花了一点小钱买了土地，可后来土地抵押给银行赚到钱了，房子卖楼花赚到钱了，盖房的整个流程中几乎所有的钱都是人家垫的，开发商是不需要花钱的，也就是说在整个楼盘开发过程中开发商手中会持有大把的现金。

那么您可能要问了，这些现金还要还利息，开发商拿这么多钱干什么？当然太有用了，拿这个钱去买下一块地，然后把这个流程再走一遍，让雪球再滚一道。

以前我们经常讲典型的中国开发商是10个锅9个盖，只要你善于闪转腾挪资金，你就能把资金的使用度达到最高。可是后来10个锅9个盖已经不行了，很多开发商是10个锅5个盖，甚至10口锅只有1个盖，所以您知道为什么开发商是暴利了吧，因为他自己几乎没有投入多少资金，所有的资金都是借来的或者别人垫资的。然后他不断地撬动资金杠杆，用最小的资金投入去干越来越大的生意。

尤其是前几年，很多开发商都有一个概念，那就是对于一个房地产开发公司来讲，最重要的就是你手中的土地储备，这个道理也很浅显，房地产开发公司是建楼的，这个楼盘建完了卖光了之后你下一步的生意怎么做？你得有土地储备，你才能继续开发滚动开发，这跟生产型企业还不一样。好比说你是个造手机的，你是个生产汽车的厂家，你只要买来原材料就可以继续生产，对于开发商来讲你没有土地你就等于没有原材料，所以很多开发商，尤其是大开发商对于土地储备是极为看重的。

尤其是过往20年间，我国房地产一路高歌猛进，房子价格总是越来越高的，甚至有那么几年面粉上涨的速度比面包上涨的速度还要快，所以很多开发商觉得我大规模的持有土地我是不亏的，甚至我只要坐等土地升值，我房子都没盖我都已经狠赚一笔了，那么只要手里有钱，开发商自然要大规模的持有土地。

尤其是你把土地拍下来之后，表面上看你交了钱，但实际上你转手马上可以把这个土地抵押出去换来银行贷款，实际上真正没有花太多钱，你付出的无非是给银行的利息成本而已。

尤其是越大规模的开发商跟银行的关系越好，就越有可能获得利息极低的贷款，那么当然土地储备的持有成本就更低了，你想银行利息可能一年才5个点，这个土地一年能涨20个点，这不是银行帮你捡钱一样吗？

再加上对于大开发商而言，搞钱的方法有的是，银行可以贷款可以找员工集资，可以在社会上发各种理财产品，可以让承建商建筑商借钱给他，甚至前些年很多企业还去借了美元债。当然压垮恒大的一根稻草恐怕也是美元债，本来这两年美元就在升值，美联储那边还不断的加息，使得美债的利息也越来越高，最终使得这些借美元债的公司实际上每年付出的利息成本绝对是超过10以上的。

可是当然前些年由于大开发商可以借来特别多的钱，他们就拿了这些钱去开发更多的楼盘，去购买更多的土地，所以他们在资产暴涨的同时，他们的负债也暴涨。

恒大今天还有接近2万亿人民币的资产，这个资产是从哪来的，大家别忘了截至2021年末的时候，恒大就拥有土地储备2.6亿平方米，这天量的土地储备在市场一路高歌猛进的时候，每一年都在增值。

可是现在房子不好卖了，房地产进入到冰河期了，这些土地价值不但没有上涨反而在下降，所以恒大是越来越资不抵债了。换句话讲，恒大的故事告诉我们，资金杠杆从来就是一柄双刃剑，当你能够把握得好这个资金杠杆的时候，你可以10口锅9个盖，甚至10口锅1个盖，用自己那不多的资金撬动起上万亿的市场规模来，那个利润率早就突破100%了，所以你的企业才能跨越式成长。

而当一旦你掌控不了这个杠杆或者遭遇到整个市场下行之时，你前期赚多少后期就会亏多少，而亏的通通是你的本金。尤其是这两年恒大在一路高歌猛进之时，资产都膨胀到几万亿人民币了，所以当家人自然有点头脑狂热，恒大适时的也提出了多元化的战略。中国很多房地产公司和很多民营企业特别愿意搞多元化，似乎他们觉得在本行业扎根是个很丢人的事，我一定得搞这个航空母舰式的集团企业，能赚的钱都赚才行，所以这些年来还有个顺口溜，说我们要看着恒大足球喝着恒大冰泉，开着恒大汽车住着恒大房子，对于很多创业者来讲，他们真的是希望赢者通吃的。

他们真的是希望自己的企业在每一个能赚钱的领域统统把钱赚了，他们的企业最好深入到国民经济中的方方面面每一个角落才好，可是他们忘了，很多古人早就说过，不要赚最后一个铜板。

而国外很多企业都只专注在自己的领域之中，不会搞多元化的战略，因为多元化战略往往会形成多元化陷阱，所以我们看到恒大冰泉卖掉了，恒大足球不干了，恒大汽车虽然号称生产出车来了，还卖掉了几百辆上千辆，可业内人都知道这绝对是个赔钱的买卖。

而这些的多元化又耗用了恒大多少宝贵的资金，而更可悲的是由于恒大的规模实在太大了，有多少家庭耗尽毕生积蓄买了恒大的房子，现在还等着希望不要出现烂尾。有多少银行债主把大把的资金借给了恒大，现在面临血本无归，所以哪怕恒大负债2.5万亿人民币左右，哪怕恒大资不抵债，总资产是负的几千亿人民币，可是没有一个人希望它倒掉，没有一个人敢让它破产，大家只能寄希望，恒大有没有可能等到下一轮的房地产景气或者有什么转圜的契机，因为实在它贷太大不敢让它倒。