中金山东高速REIT解禁在即-“投资收益”

REITs速达

中金山东高速REIT发布份额解除限售的提示性公告，参与战略配售的13个账户共计96,280,000份锁定份额将于2024年10月28日起自由流通。战略配售份额上市流通前，可在二级市场直接交易的本基金流通份额为92,000,000份，占基金全部基金份额23.00%。战略配售份额解禁后，可流通份额合计为188,280,000份，占基金全部基金份额的47.07%。

一、上市前

1、历史数据

历史数据来看，项目上市前三年营业收入平稳增长，2022年完整年度营业收入266,011,510.8元，营业成本141,556,895.45元，所得税支出31,307,862.42元，净利润93,923,411.25元。

2、预测数据

项目在监管审核通过前进行了多轮调整，发行版本第二年完整年度预测数据中，营业收入金额为276,352,114.96元，营业成本为217,226,221.24元，暂无所得税支出，净利润为59,125,893.72元；预测的可供分派金额为179,648,896.03元。预测分派率约为6.02%。

项目拟募集资金29.85亿元，最终定价7.463元/份，实际募集资金29.852元。

二、上市后

1、业绩完成度

解禁提示公告给出了一组数据“2024年上半年本基金实现可供分配金额9,681.74万元，年化后与招募说明书预测全年可供分配金额（约17,964.89万元）相比完成率约108.38%。2024年1-8月底层资产鄄菏高速累计实现通行费收入（含税）约20,300万元，年化后与招募说明书预测全年通行费收入（约28,437万元）相比完成率约107.08%。”按照这组数据来看，超过了上市前的预测数值。

2、分派率及增长率

以2024年10月11日收盘价格计算，项目总市值约为30.92亿，不考虑分派率影响较发行规模增长3.58%。按照市值以及其预测的可供分派完成率108.38%测算，年化分派率约为6.3%，较预测的数据同样有所增长。

3、分红

项目自2023年10月27日上市截止2024年9月末，共进行了4次分配。在不足一年时间分红4次，在已上市的REITs项目中应该是凤毛麟角的，可见其分红较为积极。其中，2023年累计2次；2024年累计2次；累计分配金额452,951,987.26元；分红金额占发行市值比例达到了15.17%。

假设投资者以发行价格买入持有至2024年10月11日，其投资收益包括二级市场价格波动约3.58%的收益以及名义分派率达15.17%的分红派息金额；假设即便去除一年的本金分摊金额，投资者的实际收益也是较为可观的。

三、差异介绍

项目预测上市首年的可供分配金额达到了321,873,894.44元，发行时预测拟上市后首年分配金额104,000,000元，实际当年分配金额356,151,987.26元。

预测的第二年完整年度即2024年可供分派金额为179,648,896.03元；2024年上半年实现可供分配金额96,817,364.15元，截止2024年8月29日，上半年2次实际分派金额合计为96,800,000元.。

探讨：

1、大比例、多频率分红可持续吗？

2、实际分配较预测分配多出高达3,400万元，为什么？来自哪里？

3、解禁投资者是否还有继续持有的动力？